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砸鎖拆裝修架!廣州一小區會所招租引業主物管對峙業主:是配套

發布時間:2019-07-03 23:52:25 已有: 人閱讀

  近日,在廣州番禺自在城市花園的會所,小區業主、物業公司、承租公司、商戶代表就小區會所的改造問題,進行了又一輪意見溝通,依舊未達成一致。

  “我在小區住了十幾年,會所從未關閉過。他們如今要改造,也先解決了業主去哪里跳舞,去哪里休閑娛樂的問題!”

  一直以來,具有一定規模的住宅樓盤都會規劃有一個會所。裝潢漂亮的會所,給購房者的未來生活,提供更多的想象力。然而樓盤開發完畢以后,會所又成為尷尬的“雞肋”,產生高昂的水電管理費。

  如何經營會所?這一業主和物業的矛盾,就發生在番禺自在城市花園。自5月以來,一紙會所改造的通知,打破了小區往日的寧靜。6月更發生了多起拆鎖、拆裝修架事件,以致到現場維護治安。

  自在城市花園位于番禺區南村鎮番禺大道興業路口,四期分別命名為自在城市花園、諾得中心城、諾得名都、諾得名筑,由番禺區里仁房地產有限公司開發(中國中鐵建工集團有限公司旗下項目公司)。

  一期自在城市花園于2006年開盤,物業公司為中鐵諾德物業管理有限公司。“一期會所一直是業主活動區域。一樓是小朋友和老人的活動場地,二樓是健身房和電影室,都是為業主服務的。但是2019年5月,會所門口貼出公示,說要招商經營。”業主周先生告訴記者。

  6月18日,記者來到現場,會所關閉,大門口懸掛著“反對會所出租”的紅色橫幅。公示文件已經被撕得不完整,但依稀可以看到“全面招商”的字樣。

  根據規劃,首層業態擬為生鮮超市、便利店、連鎖藥店、水果店等。二層擬為養生館、健身館、瑜伽館等。三層擬為教育培訓、托管中心等。會所玻璃大門上,物業還貼出了封閉施工的告知書。

  “我們反對會所出租,會所的產權從未跟業主公示過”,業主提出質疑,會所是開發商賣樓時承諾的小區配套設施,就應該是為全體業主服務的。

  會所產權究竟歸誰?記者聯系了中鐵諾德物業,該公司委托會所承租方廣州市廣匯商業管理有限公司提供了《房地產權證》、《廣州市存量房買賣合同》、《存量房交易綜合申報表》、完稅證明等資料復印件。

  “該會所屬于獨立產權物業,從法律角度,中鐵諾德物業是完全有權利租賃和經營會所的,經營盈虧由中鐵諾德物業承擔。”廣匯公司相關負責人表示,所有手續、合同都是合法的。

  但業主們并不認同,“即便產權是中鐵諾德物業的,會所本來在規劃局申報的用途就是小區的文體活動場所,是為業主服務的,商業招租就是擅自改變會所用途。”業主代表周先生表示。

  業主一致認為,“對會所產權或經營用途的變更,涉及第三方業主利益,開發商至少應提前6個月書面告知全體業主,就變更和轉讓事項與業委會協商一致。對開發商私自違背承諾,變更在銷售廣告、樓書等宣傳資料上明確了的會所功能的,監管部門應該進行明確處罰。”

  此外,業主們還擔心,會所對外出租,將產生外來人員治安及垃圾負擔,將由全體業主承擔,而物業和承租方卻坐享其成。

  6月5日,由居委會主持,就業主投訴的問題,業主代表、中鐵諾德物業、廣匯公司發表各自立場。隨后,在一份《關于會所維修改造告知書》中,中鐵諾德物業聲稱,公司不具備會所經營能力,無法支付會所經營可能導致的虧損,將委托運營公司進行管理。同時承諾,在一樓設立獨立的老人活動室,保留部分社區居民活動大堂,保留會所通道,保留會所原有的棋牌活動區域不變,以上一樓保留活動區域面積約492平方米。

  “我們現在所做的經營業態,都是屬于會所用途范疇內。我們為什么沒有招餐飲、沐足?就是不想破壞社區生態”,廣匯公司相關負責人認為,正是因為考慮到業主的休閑娛樂,才沒有把會所全部拿來招租,沒有完全以商業利潤為主。

  數次協調未果,6月12日,廣匯商業管理有限公司將裝修物料搬進場,但被業主阻攔并拆掉裝修架。一樓承租的商戶表示,“店里的裝修物料被砸了幾次,損失很大。”

  6月18日,業主把會所的鎖匙砸壞,矛盾進一步激發。“我們住了十幾年都沒有關會所,為什么廣匯來了就要關閉?要升級改造,首先要解決業主的休閑場所問題!”經常在會所跳舞的一位大媽說。

  “會所不允許經營,沒有微薄的利潤,就只能斷電、關門”,廣匯公司相關負責人介紹,承租會所12年,從2019年4月1日至2031年3月31日。目前會所的物業管理費每月4元/平方米,水電費5000元以上。

  對此,業主質疑,“會所是開發商承諾給業主的小區配套,過去十幾年的費用都是開發商承擔的。后來賣給中鐵諾德物業,就違背承諾了?”

  針對封閉施工,業主一致反對,“會所施工前,需要搞清楚該建筑規劃報建時的情況,不能圍蔽進行商業施工,只能進行修繕。而且施工單位未進行施工方案、施工審批、產權證明等施工材料公示,等于三無施工”。

  5月21日,番禺區住建局曾就業主反映的擅自改變會所用途問題,協調后給予初步意見:自在城市花園會所已于2007年6月11日辦理《房地產權證》,產權人為開發商番禺區里仁房地產有限公司。2018年11月24日,開發商將上述會所所有權轉讓給中鐵諾德物業管理有限公司。2019年2月27日,番禺區里仁房地產有限公司已核準注銷登記。現階段,會所由中諾德物業管理有限公司進行管理。

  關于會所公共服務問題,中鐵公司表示,因會所在進行裝修,物業將廣泛聽取業主意見,在小區內另尋其他場所用于開辦歌詠室、舞蹈室等。

  根據《廣州市房地產開發項目配套公共服務設施建設移交管理規定》第11條的規定:預售和銷售合同預定屬于業主共有或共享的配套設施,開發企業應當按照《物權法》、《廣東省物業管理條例》規定和合同約定條款辦理。

  截至記者發稿前,矛盾仍在繼續,業主、物業、承租方、商戶表示,也希望相關部門能給予更為確切的處理意見。

  廣東尚情律師事務所律師李永快認為,《物權法》第77條和最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、《廣州市房地產開發項目配套公共服務設施建設移交管理規定》第13條對此類糾紛有了明確的答案。

  諾德公司依法取得了會所的產權,即系合法的所有權人。但會所在規劃審批的時候,用途都是固定的:屬于配套設施,為所有業主提供服務。所以,諾德公司作為產權人使用該“會所”時,就不能隨便改變其用途,會所的使用功能是受嚴格限制的。諾德物業將會所出租經營,應首先征得政府規劃部門的同意,廣泛征求小區業主意見,妥善解決雙方關切問題。

  廣州市物業管理行業協會副秘書長陳昂鵬認為:會所的產權有的是屬于業主分攤的,有的是產權屬于開發商的。但不論哪一種,它的功能和用途都是為小區業主服務的。即便是對外出租,服務的對象也應是小區業主;如果要對外營業,必須要經得小區業主的同意,是不能做一般的商鋪處理的。

  2014年《廣州市物業管理暫行辦法》實施后,小區會所的產權屬性都比較明確了。在此之前的很多普通小區的會所,管理會比較混亂,更多是做為一個配套的活動場所。

  這些年來,很多小區的會所都經營不起來,可能只有高端樓盤會保留會所的功能。像珠江新城的僑鑫匯悅臺,那里的會所有健身、游泳、小型餐廳等等,都是給業主消費的,即便是給外面的人消費,也不會大張旗鼓,或者是需要業主帶人方可能消費。而普通樓盤的,很多都改造為做教育、健身之類,還是為小區業主服務。

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